계약갱신요구권 행사 방법 총정리
전세나 월세 만료가 다가오면 가장 먼저 떠오르는 걱정은 "지금 사는 집에서 더 살 수 있을까"라는 점입니다.
임대인이 갱신을 거절하면 어떻게 해야 할지, 임대료는 얼마나 오를 수 있는지 알아보려 해도 정보가 흩어져 있어 한 번에 정리하기 쉽지 않습니다.
계약갱신요구권은 행사 기간을 놓치면 권리를 쓰기 어려워질 수 있다는 점이 가장 핵심입니다.
「주택임대차보호법」은 임차인에게 한 번 더 계약을 연장할 수 있는 계약갱신요구권을 인정합니다.
이 글에서는 갱신요구권의 행사 기간, 인상 한도, 임대인이 거절할 수 있는 9가지 사유까지 「주택임대차보호법」 조문 기준으로 정리합니다.
📌 한눈에 보기
- 행사 시기 : 임대차 만료 6개월 ~ 2개월 전
- 행사 횟수 : 1회 / 갱신 후 2년
- 인상 한도 : 종전 차임·보증금의 5% 이내
- 거절 사유 : 9가지로 한정
안내 · 본 글은 「주택임대차보호법」 및 국가법령정보센터·찾기쉬운 생활법령정보의 공식 자료를 바탕으로 한 일반 정보입니다. 법령 자문이 아니며, 적용 시 반드시 공식 출처에서 최신 조문을 확인하시기 바랍니다.
1. 행사 기간 — 계약 시점에 따라 다릅니다
가장 많이 헷갈리는 부분이 갱신요구를 할 수 있는 기간입니다.
「주택임대차보호법」 제6조 제1항은 2020년 12월 10일 개정 시행을 기점으로 다음과 같이 나뉩니다.
이 기간을 놓치면 갱신요구권을 행사하기 어려워집니다.
다만 임대인이 별도의 거절 통지를 하지 않았다면, 묵시적 갱신(말 없이 자동 연장되는 상태)이 성립할 수 있습니다.
2. 행사 횟수와 갱신 후 조건
계약갱신요구권은 한 임대차 관계에서 1회만 사용할 수 있습니다.
갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. — 제6조의3 제2항
즉 흔히 말하는 「2+2 구조」가 여기서 나옵니다. (최초 2년 + 갱신 2년)
갱신된 임대차는 종전과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 「주택임대차보호법」 제7조의 범위에서 조정할 수 있습니다. — 제6조의3 제3항
3. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 9가지 사유
「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항은 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없도록 정합니다.
다만 다음의 9가지 사유에 해당하면 거절이 가능하며, 이는 한정적 열거(이 외의 사유로는 거절할 수 없다는 의미)로 해석됩니다.
| 호 | 사유 요지 |
|---|---|
| 1 | 2기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 |
| 2 | 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 3 | 합의에 따라 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 |
| 4 | 임대인 동의 없이 주택을 전대(다른 사람에게 빌려주는 것)한 경우 |
| 5 | 고의 또는 중대한 과실로 주택을 파손한 경우 |
| 6 | 주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우 |
| 7 | 철거·재건축 사유 (아래 별도 카드 참고) |
| 8 | 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 주택에 실제 거주하려는 경우 |
| 9 | 임차인이 임차인 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유 |
⚠ 7호 — 철거·재건축 사유 (자세히)
임대인이 다음 중 하나에 해당하는 사유로 주택의 전부 또는 대부분을 철거·재건축하기 위해 점유 회복이 필요한 경우입니다.
- 가. 계약 체결 당시 공사 시기·소요 기간 등 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
- 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
- 다. 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우
위 9가지 어디에도 해당하지 않으면, 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없습니다.
4. 차임·보증금 인상 한도 — 「5% 상한」의 의미
「주택임대차보호법」 제7조 제2항은 증액 청구를 약정 차임 또는 보증금의 20분의 1(=5%)을 초과하지 못하도록 정합니다.
또한 같은 조 제1항 후단은 증액 후 1년 이내 재증액 청구를 금지합니다.
예시 ① 전세 보증금
기존 보증금 3억원
5% 한도 = 1,500만원
갱신 시 상한 = 3억 1,500만원
예시 ② 월세
기존 월세 100만원
5% 한도 = 5만원
갱신 시 상한 = 105만원
같은 항 단서에 따라 특별시·광역시·도 등 지자체는 조례로 5% 범위 내에서 상한을 더 낮게 정할 수 있습니다.
따라서 본인이 거주하는 지역의 조례를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
5. 실거주(8호) 사유 거절 후 위반 시 — 손해배상
임대인이 8호(본인 또는 직계존·비속 실거주)를 이유로 갱신을 거절했다고 가정해봅니다.
그런데 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에, 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대했다면 어떻게 될까요.
이 경우 임대인은 임차인에게 손해배상 의무가 발생할 수 있습니다. — 제6조의3 제5항
손해배상액은 당사자 간 예정 합의가 없으면 같은 조 제6항 각 호 중 가장 큰 금액으로 정해집니다.
그중 하나가 거절 당시 환산월차임의 3개월분입니다. (환산월차임 = 보증금을 월세로 환산한 금액 + 실제 월세 합산)
6. 실무에서 자주 헷갈리는 포인트
(1) 갱신요구는 어떻게 남기는 게 좋을까
법령은 갱신요구의 형식을 따로 정해두지 않습니다. 구두로 해도 효력은 발생합니다.
다만 분쟁이 생기면 의사표시가 임대인에게 도달했다는 점을 입증할 수단이 필요합니다.
일반적으로 활용되는 방법은 다음과 같습니다.
- 문자메시지·카카오톡·이메일 — 발송·수신 시점이 자동 기록되어 가장 부담 없이 남기는 방법
- 내용증명 우편 — 우체국에 3부(발신자·수신자·우체국 보관용)를 접수해 발송 사실과 내용을 객관적으로 입증
관계가 원만하다면 문자만으로도 정리될 수 있습니다.
다만 임대인이 거절 의사를 비치거나 의견 차가 크다면, 내용증명을 함께 남기는 방식이 안전한 편입니다.
(2) 실거주(8호) 거절 후 확인 방법
임대인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 실제로는 제3자에게 임대했는지 임차인이 직접 확인하기는 쉽지 않습니다.
객관적으로 활용할 수 있는 자료에는 다음과 같은 것들이 있습니다.
- 인터넷등기소(iros.go.kr) — 등기사항전부증명서 열람으로 소유자 변동·근저당 등 권리 관계 확인
- 주민등록 전입 여부 — 직접 확인은 어렵지만 분쟁조정·소송 단계에서 사실조회로 확인 가능
- 주택임대차분쟁조정위원회 — 한국부동산원·LH 등에서 운영하며, 분쟁 발생 시 조정 신청 가능
임대인의 사생활을 침해하는 방식으로 정보를 수집하는 것은 별도의 법적 문제가 생길 수 있어 권하지 않습니다.
분쟁이 본격화되면 분쟁조정위원회 또는 소송 절차에서 공식적인 사실조회를 활용하는 것이 일반적인 방법입니다.
✍️ Snowball의 메모
저도 전세 만료가 다가왔을 때 계약갱신요구권 기간을 정확히 몰라서 다시 찾아본 적이 있습니다.
특히 '6개월~2개월 전' 기준이 계약 시점에 따라 달라진다는 부분이 가장 헷갈렸어요.
실제로는 문자로 남겨두는 것만으로도 나중에 큰 도움이 될 수 있어서, 중요한 내용은 날짜와 함께 기록해두는 게 정말 중요하다고 느꼈습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 구두로 갱신요구를 해도 효력이 있나요?
법령상 갱신요구의 형식은 정해져 있지 않습니다. 다만 분쟁 예방을 위해 도달 시점을 입증할 수 있는 방법(내용증명 우편, 문자메시지, 이메일 등)으로 남기는 것이 안전합니다. 갱신요구는 임차인의 의사표시가 임대인에게 도달한 시점에 효력이 발생합니다.
Q2. 임대인이 5%를 초과해 인상을 요구하면 따라야 하나요?
「주택임대차보호법」 제7조 제2항에 따라 증액 청구는 5%를 초과할 수 없습니다. 지자체 조례로 더 낮게 정해진 경우 그 한도가 적용됩니다. 자세한 적용은 공식 자료와 전문가 상담을 함께 활용하시기 바랍니다.
Q3. 임대인이 실거주를 이유로 거절한 뒤, 다른 사람에게 임대했다면?
제6조의3 제5항에 따라 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 임대인은 임차인의 손해를 배상해야 합니다. 배상 범위는 같은 조 제6항에 따라 산정되며, 분쟁 발생 시 임대인의 실거주 의사·사정 변경 등이 쟁점이 됩니다.
Q4. 갱신요구권을 이미 사용했는데, 또 행사할 수 있나요?
계약갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있습니다(제6조의3 제2항). 다만 묵시적 갱신(제6조)은 별도 제도이며, 묵시적 갱신이 이루어진 뒤 별개로 갱신요구권을 행사할 수 있다고 보는 견해가 있으므로 개별 사안은 공식 안내·법률 전문가의 확인이 필요합니다.
Q5. 갱신된 임대차도 중도해지가 가능한가요?
임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. (제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용)
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참고 자료
위 내용은 「주택임대차보호법」 및 국가법령정보센터·찾기쉬운 생활법령정보 공식 자료를 바탕으로 작성된 일반 정보입니다.
실제 적용은 본인의 계약 시점·지역·구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 분쟁이 발생하거나 적용이 모호한 경우 관할 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률 전문가의 자문을 받으시기 바랍니다.
작성 · 정리 Snowball | 법령노트 (LawNote)
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